本文所指的房地产中介企业是通过信息整合与线上交易者（一般为个人买卖双方）、线下交易中介（如线下房地产经纪人）或终端交易对手（个人买卖双方，或房地产开发商）匹配交易并收取费用的企业。
房地产及其交易有几个重要特点：
1. 大宗。交易金额的轻微波动往往会对买卖双方的经济状况产生很大影响。
2. 频率低。除了房地产开发商和房地产经纪人，终端买卖房屋的交易频率极低，每次交易前都要考虑很多因素。
3. 目标资产非标准化。几乎每个房地产都是非标准化的，从最重要的区位因素到房屋年龄、方向等一般意义上的因素，都会全面影响价格。
4. 信息筛选成本高。由于房地产标的高度非标，很难不出门就筛选房地产** 利息可以确定准确的候选人名单，通常需要多次实地调查，并仔细关注房地产及其相关许可证、权利缺陷等方面，以确保不跳入坑内。这让许多个人购房者感到害怕，但也是房地产中介服务领域永恒的需求基础。
互联网极大地重塑了行业生态，过去商店深入社区住房，通过高佣金深度挖掘交易培养经纪人，最终形成连锁房地产经纪中介商业模式几乎被逆转，叠加了中国十年的超高繁荣商品房销售，互联网中介企业已成为行业生态链中最重要的环节之一，全国知名品牌有很多房子，我爱我的家，搜索网络等，当地平台无数，在新的第三董事会上市，提供了丰富的案例。如果我们再次梳理它们的模式，它们基本上可以总结为以下关键点：
1. 信息发布、筛选与整理
2. 面对房地产开发商、房地产经纪人和代理商saas
3. 通过平台匹配交易的佣金制度
4. 垂直线下门店扩张系统
5. 平台服务于交易过程
6. 基于平台流量的精准营销
在上述商业模式的组合下，有两种路径，一种是开放路径，即平台本身的咨询服务和整个系统的开放，只需满足一定的注册或特许经营条件即可使用。这是目前的主流路径，可以迅速吸引大量的中小型房地产经纪人，形成所谓的平台生态链，真正帮助平台流量实现指数增长。开放路径有助于快速扩张，无需干预实体店的琐碎运营管理，注重信息分类匹配和交易匹配，行业最困难的店铺损失和经纪管理，当地社区业主开发维护，问题是开放平台可以做，平台生态与稳定利润之间的距离，最终房地产经纪人只识别佣金，最终难以形成粘性，容易进入燃烧补贴进行流量融资循环。
另一种路径是封闭路径或自营路径。要么从下到上，基于原有品牌连锁线下门店的开发和定制，本质上是将原有线下业务渠道互联网化。或者从上到下，建议自己的门店系统，深入干预线下网络的管理和运营。自下而上的例子有链家，自上而下的例子有Q房网。封闭路径是一种资产重的运营模式。无论是现有的商店重建平台还是现有的平台要大量的资金，但也需要高水平的管理和运营能力。其优点是，封闭的平台很容易控制住房和其他信息，从而提高交易过程中的客户满意度。
对于深受房地产行业窗口指导影响的房地产中介行业来说，大陆资本市场最便捷的路径甚至可能是新三板和A股票重组进入上市公司。鉴于新三板对上市企业业务申请的包容性较强，本文主要关注互联网房地产中介A股份重组上市案例。
上市公司通过并购重组收购的案例有：
1. 昆百大A买我爱我家
2. 明牌珠宝收购苏州好屋75%股权
3. 国创高新收购深圳云房（Q房网）
4. 搜房网借壳万里股份(终止)
这些案例都发生在2016-20172000年，让市场关注大陆互联网房地产中介机构的真实表现，也让我们难得了解重组委员会对这类企业资产证券化的审计视角。目前，重组委员会在资本市场的帮助下重组互联网房地产，主要关注商业模式：
1. 公司业务高速发展期间，是内控不健全需要让控股股东或其他关联方借款，发生非经营性资金占用？这关注的主要是，在某些平台业务突然爆发的时期，控股股东是否管不住手，从平台中“提款套现”，也体现了公司本身的治理是否规范。
2. 公司是否在报告期内受到主管部门的处罚。这尤其让互联网房地产中介尴尬，因为房地产中介市场集中度很低，行业经纪人质量不均衡，过去十年房地产交易市场继续火爆，行业忙于赚钱，忽视整改，导致许多自营、非自营房地产中介或多或少受到主管部门的处罚。同样的另一个问题是线下网络渠道铺设太快，许多网点甚至没有获得基本的业务资格和业务记录。一般来说，只要处罚金额小，就不构成业务可持续经营的重大实质性障碍，就不会影响资产证券化的进程。
3. 是否存在非公开或公开募集资金的投资或预付款方式，涉及资金池或为客户提供信用支持等金融业务。这是当前的监管红线，严格防止以房地产经纪人的名义，以房价上涨的东风筹集资金，伪装非法筹集资金，承诺收入。目前，监管机构认可的房地产经纪人直接从事的资产管理业务仅限于房地产实物资产的公寓管理。
4. 房地产市场监管对业绩波动的影响。目前，主要城市已经出台了限制性政策，房地产交易市场的交易量受到了极大的抑制。房地产中介行业的特点决定了整个行业的繁荣程度，然后将发生巨大的变化。作者很难判断房地产监管政策的有效性、可持续性和手段，但这无疑增加了审计层对互联网房地产中介业绩承诺是否可以实现的担忧。毕竟，每个行业都有自己的繁荣周期，历史不会简单地重复，资产价格也不会无限期上涨。一旦趋势发生变化，公司的商业模式是否可持续盈利值得思考。近年来，在美国股市上市的搜索网络的业绩发生了变化。许多在新三板上市的地区性互联网房地产中介企业今年的半年报也发生了变化。我们可能应该更仔细地评估该行业的商业模式。
2017年实际上是互联网退潮的一年。许多声称要在前两年建立某个互联网平台的企业今年不再联系作者。我们真的需要考虑如何接触互联网，在多大程度上，哪些传统的商业模式可以在互联网的帮助下闪耀。2000年，美国出名了.com泡沫导致大量互联网公司倒闭，但在接下来的一两年里，幸存的互联网公司股价大幅上涨，甚至超过了泡沫之前的水平，并经历了奇迹般的恢复。虽然中国的互联网公司没有经历泡沫破裂的痛苦，但他们也经历了一个 ** 洗牌范围。这次洗牌后，值得期待的是互联网企业能否回到风口。
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