运营类园区平台公司转型分析

1.运营园区平台的内涵和特点

运营类园区可以看成三类园区中最高级的形态，是前两种园区发展的方向，但是作为已经是运营类园区平台的企业也面临着转型发展的要求。我们所熟知的张江高科便是这样一个园区，其发展的步伐便是在不断的转型，经历了土地一二级开发、产业载体开发，一直发展到如今的功能平台开发即运营类园区这一高级阶段。

运营园区可以理解为不仅包括土地开发和工业载体、功能载体建设，更注重平台作用、投融资平台、交易展示平台、公共研发平台、公共测试平台、工业设计平台、人才服务平台是运营阶段的任务。因此，运营园区平台公司以功能平台建设为主要园区运营模式，以行业投资为主要利润模式，致力于与园区企业成为合作伙伴关系的平台企业。运营园区平台企业的特点体现在其内涵上，一般来说，与建设、开发园区平台企业不同，其运营理念从传统的房地产思维到投资思维，其运营手段自然从房东 租赁到股东 股息，其利润点从不可再生土地资源转移到新领域高科技产业的投资回报。

二是企业功能定位及发展路径

张江高新技术园区成立于1992年7月，建立了生物医学创新链、集成电路产业链和软件产业链的框架；从吸引外国企业到大力支持当地高新技术公司，经历了27个春秋。随着公园的发展，张江高新技术园区开发公司（张江集团）也在不断调整其定位和发展理念。

(一)张江集团的定位

早期，张江高科技被定位为简单的科技房地产开发和土地租赁，主要从事土地转让。公园的真正运营商是张江集团的基地公司，这些基地公司和张江高科技属于同级兄弟单位。张江高科技开始探索更多向创新服务和产业投资的转变。

近年来，逐步摆脱传统工业房地产开发运营商的单一模式，提出以科技投资银行为战略发展方向，努力建设新工业房地产运营商、未来高科技产业集成商和科技金融集成服务提供商新三战略，重点关注工业房地产有形资源进入工业投资无形资源、工业房地产和工业投资有机整合、创新协调，形成独特的商业模式。

张江集团定位演变路径 数据来源：中指研究院综合整理

（2）张江集团的商业模式

张江集团的业务可分为科技地产开发经营、高科技产业投资、创新服务业务三部分。

1、科技地产开发经营业务

一方面，张江集团科学判断房地产市场环境，采用股权转让等销售方式，创新提出房东 股东的经营模式，应对市场需求的变化，及时转型房地产经营。另一方面，立足当下，着眼未来，转向高科技产业功能载体建设，以产业与城市一体化为目标和导向，从产业与环境入手，将张江园区打造成区域生态环境优美、配套设施完善的张江科技城。

2、投资高科技产业

高科技产业投资是张江高科利润的重要来源。利用其园区开发运营商的先天优势，选择优质企业投入资本，这一方式能够起到在吸引优质企业入驻的同时分享企业成长红利的“双重作用”。通过直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，对外实际完成股权投资总额6.28百事通、赛赫智能等直接投资项目均为新三板上市企业。

3、创新服务业务

张江集团不仅为园区企业提供基本的空间载体，还为企业提供多类别、高质量的服务。本质上是对客户价值的二次发展，充分挖掘潜在客户需求，帮助园区企业做得更好、更强大，同时培养园区新的利润增长点。最具影响力的是895营** 、担保、银行、证券公司、上市服务等一站式资本链平台服务，建设国家科技金融服务中心。张江高科技孵化器为园区近800家中小企业提供公共孵化平台支持，与近300家中介服务机构建立了服务超市2.15多年来，宝库资源的巨大创新有望得到深入挖掘。

三、分析企业转型方向

张江集团已成为园区平台公司中最好的公司之一。其资源雄厚，定位清晰，发展方向明确，可以说是许多公司转型发展的目标。就其本身而言，它不能放松，但也需要不断寻求变化，适应环境的变化，满足企业的需求，跟上城市发展的变化。

(一)培育瞪羚独角兽，促进平台转型，发展新经济。

园区平台企业真正的平台化是转型的必由之路。如今，最先进的生产力是独角兽企业和瞪羚企业，通过园区 ** 建立资源平台和功能平台，帮助独角兽企业和瞪羚企业实现发展。实现平台转型的关键在于是否更新概念，以新经济的新理念引领发展。平台转型的重点是平台生态的建设。平台的真正实现是将服务于企业增长、产业推广和智库服务的服务提供商集中在平台上。

(二)更新盈利模式，加快新旧动能转换。

新旧增长驱动力的转全国面临的一个重大问题。园区从传统产业向新兴产业的转型是园区企业利润模式的更新和迭代。摆脱房地产思维向产业投资思维的转变是促进园区经营企业发展的重要支撑点。

(三)加强前沿科技创业和探索场景创新。

运营工业园区应更加重视科技创新。一是前沿科技创业。我们应该学习中关村和西安支持前沿科技创业的制度。前沿科技创业是加强原创创新的关键。二是产业社区。这类园区的发展应以前沿科技研发及其商业化为目标，同时强调基础研发和商业应用研发；在研发过程中，要重视科学家与企业家的高度合作，需要持续投资风险资本的支持。第三，加强场景创新。未来的发展趋势不仅仅是科学城市的建设，所有园区的建设都需要智慧。智能园区是园区未来的发展趋势。